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物业管理作为物业的后期管理，是确保物业保值增值的重要手段。在我国，物业管理尚属起步晚的"朝阳产业"， 但从目前物业管理运营市场来看，企业的管理决策对物业管理的认识，大多停留在平面的服务层面上，如设夜行灯、安排门卫值班等等，虽然是必须的，但这种平面式的服务内容缺乏想象，没有独创，往往是事倍功半，工作效率低下，不能满足业主的各种需求。 病因在于物业管理公司内部管理运营结构不合理，管理技术落后，首先是观念没有彻底改变，传统型管理占主导地位，虽然强调了服务，但因其是平面式的，有"表"没有及"里"，所以仅仅是解决了为业主服务这一面，而忽视了如何为业主提供高质量服务的一面；其次，物业管理公司运营结构软弱，衔接不佳，内耗大，缺乏一套系统的管理体系，造成业主与管理者、管理者与决策者之间的断层空白，致使问题越积越多，处理时间越来越长，以至于问题终还是得不到解决，不了了之，使物业管理陷入疲软无力的境地。因此，物业管理公司能实现高效有序管理的当务之急在于要迅速建立起一套规范化、标准化、反应灵敏的动态物业管理体系。 但物业管理要建立一套规范合理的运作机制并不是一件容易的事，规范而又合理的东西往往是许多经验的长期积累，且需经过多年的探索验证。而对国内众多物业管理公司来说，刚刚兴起的这个行业让大家多少有点赶鸭子上架的味道，且往往又是物业开发商的无奈之举，与物业开发商多有些"血缘"关系。因此，如何迅速建立起一套适切合理的牧业管理体系，是目前物业管理公司所关注的一个重要问题。目前，国内一些起步较早、崇尚规范经营的物业管理公司都在尝试导入ISO9000来建立自己的运作体系，通过一段时间的运作，已在物业管理上取得一些佳绩。 对物业管理公司而言，要建立起一套物业管理体系有三个关键方面要注意，即管理职责、质量体系结构及人员和物质资源。这三个关键方面的焦点是业主，只有这三个关键方面相互协调时，才能保证业主满意。ISO9000的建立意在强调业主的重要，与业主接触面上的质量控制的重要。物业管理如不能很好控制与业主接触面上的质量，服务质量就难以形成。 结合物业管理实际情况及今后的发展，据此建立起一个科学完善的"合同评审程序"，识别并确定客户的需求，同时判断自己是否具有满足业主需求的能力。区分出哪些是自己能够提供的服务项目，哪些是由外部服务组织提供的服务项目。外部伺服性服务组织的选择，可依据实际情况建立"分包商选择与管理程序"，以分承包方的形式进行，并将有关分包服务项目列入与分承包方签署的分包合同或协议中。 对提供的服务按实际情况建立"服务过程查核程序"、"服务过程状态识别程序"，"服务管理程序"进行服务质量的全程管理，并对其结果追踪确认。同时建立"公共设施、器材管理程序"、建立"维护保洁控制程序"、"紧急应变作业程序"、"人员进驻控制程序"和"保安驻警控制程序"，以给物业管理正常运作提供运行保障和安全保障。 物业ISO9001标准建立起一个开放式的信息沟通体系，如建立："客户满意度调查程序"、"客户抱怨处理程序"，并通过至少每年一次对业主进行"需求的连续评审"。建立的"新服务项目企划程序"策划新服务项目，以向业主尽可能多提供按需服务，从而促使物业管理公司走出管理的消极状态。 对物业管理服务中存在的问题，建立"服务的鉴别与追溯性程序"，建立"不符合服务控制程序"，建立"纠正与预防措施程序"等改进措施加以自我改进完善。在物业管理公司内部管理上，可以通过实际情况建立"管理责任程序"，建立"文件与资料控制程序"，建立"机电设备控制程序"、"行政服务控制程序"，建立"进料控制程序"，建立"库存作业管理程序"、"搬运控制程序"、"交房作业管理程序"加以内部规范管理；通过建立"质量记录管理程序"如实记录运行中的活动结果，并妥善保存这些记录，以提供作为内部及第三方审核的证据；并建立"统计技术管理程序"对这些质量记录加以统计并进行技术分析。同时，通过建立"内部管理审核程序"以完善内部管理审核体系。 在人力资源的配备上，根据实际工作需要设置部门和人员，要求建立"工作职责说明书"，规定定量、定性的服务内容和服务应达到的水准，避免人浮于事的弊端。并按ISO9001标准之建立"培训管理程序"，对全体员工进行物业管理基本知识、岗位任职资格等培训，并进行资格确认，以保证公司员工对公司完善管理、公司发展的适应，使物业管理公司在建好一个企业的同时，更培养锻炼了一支队伍。 物业ISO9000认证体系是一种从管理模式向服务模式进化的体系，它所强调的是将服务作为一种商品，确保被服务者在使用过程中的满意程度，是一种服务质量承诺的兑现，强调人对人的服务，是一个为业主提供综合性整合化服务的系统。这个体系的建立将使物业管理逐步朝为业主按需提供服务的理想化方向发展，并以其全新体制的优势促使物业管理真正成为产业经济活动，以塑造众多的需求群体和拉动巨大的需求市场，以此影响、优化物业管理的市场环境，推动物业管理的健康发展。
《ISO14000环境管理体系》由会员分享，可在线阅读，更多相关《ISO14000环境管理体系（48页珍藏版）》请在人人文库网上搜索。 1、ISO14000环境管理体系,序言,经济发展在依赖环境和自然资源支持的同时，又对环境质量产生着不利的影响。20世纪下半叶，人类的发展已经在全球范围内威胁到人类自身的生存环境，突出表现在环境污染、生态恶化及过度浪费造成的资源短缺方面。1992年世界100多个 首脑，聚集在巴西的里约热内卢，召开联合国高峰会议，签署了“二十一世纪行动纲领”，并提出了“可持续发展”模式，开创了环境保护的新时期。,环境具有相对性人类环境形成自然环境与人工环境功能生活环境及生态环境环境的定义影响人类生存和发展的各种天然的和经过人工改造过的自然因素的总体，包括大气、水、海洋、土地、矿藏、森林、草原、野生生物 2、、自然遗迹、人文遗迹、风景名胜区、自然保护区、城市和乡村等。,环境,资源-人类赖以生存和发展的生态过程和支持系统。资源分为有限资源和无限资源有限资源可更新资源：可再生(动植物)、可循环补充(水、土壤)、可更新的不可更新资源：可回收(金属矿物等)、不可回收(石油、天然气等)无限资源：如太阳能、潮汐能、风能、海水、地热等数量丰富稳定且用之不竭的资源,资源,资源,资源-人类赖以生存和发展的生态过程和支持系统。包括：水、气、热等自然物质系统；农业生态系统；森林、草原、淡水、沿海等生态系统；水产资源；陆地野生动植物资源。资源分为有限资源和无限资源有限资源可更新资源：可再生(动植物 3、)、可循环补充(水、土壤)、可更新的不可更新资源：可回收(金属矿物等)、不可回收(石油、天然气等)无限资源：如太阳能、潮汐能、风能、海水、地热等数量丰富稳定且用之不竭的资源对自然环境的污染和破坏，也是对环境资源的消耗，二者具有复合效应,分类环境污染和生态环境破坏消耗型、污染型、破坏型实质经济问题和社会问题,环境问题分类及实质,现在世界上的环境问题,温室效应和气候变化臭氧层破坏酸雨水资源危机海洋污染森林减少耕地资源危机非农业占用、土壤沙化、土壤侵蚀、积水和盐碱化生物多样性减少,城市环境问题水（供水、排水）电（供电、电讯）热（供热、排热）气（供气、排气）路（ 4、道路和交通）环境建设、城市防灾、园林绿化等,现在世界上的环境问题,世界上十大公害事件,比利时马斯河谷事件（1930/12/1-4）日本熊本水俣病事件（1953-1956）美国洛杉矶光化学烟雾事件（1940初）美国多诺拉事件（1948/10/26-31）英国伦敦烟雾事件（1952/12/5-8）日本四日市哮喘病事件（60年代）日本富山疼痛病事件（1955-1972）日本北九州市爱知县米糠油事件（1968/3）印度博帕尔事件（1984/12/3）乌克兰切尔诺贝利核电站污染事件（1984/4/26）,比利时马斯河谷事件1930年12月1日至4日，比利时马斯河谷工业区。工厂排出的 5、气体在近地层积累。据推测，大气中二氧化硫浓度达到每立方米25至100毫克。3天后有人发病，表现为胸痛、咳嗽、呼吸困难，心脏病、肺病患者残废率 。洛杉矶光化学烟雾事件40年代初，美国洛杉矶市的250多万辆汽车共消耗汽油1600万升，向大气层排放大量废气。废气在阳光作用下，形成以臭氧为主的光化学烟雾。,世界上十大公害事件,世界上十大公害事件,多诺拉事件多诺拉事件1948年10月26日至31日，美国宾夕法尼亚州多诺拉镇。该镇处于河谷中，大气污染物在近地层积累，发病者5911人，占全镇人口43%，死亡17人。伦敦烟雾事件伦敦烟雾事件1948年10月5日至8日，英国伦敦市被浓雾覆盖，使燃煤产 6、生的烟雾不断积聚，4天中死亡人数较去年同期多1000人，支气管炎、冠心病、肺结核和心脏衰弱死亡，分别为前一周的9.3倍、2.4倍、5.5倍、2.3倍。,四日市哮喘事件1961年，日本四日市。1955年以来，该市石油冶炼和工业燃油产生的废气严重污染城市空气。1961年哮喘病在四日市发作，1964年出现哮喘病患者死亡，1967年一些患者不堪忍受痛苦而自杀。1972年共确认哮喘患者817人，死亡十多人。水俣病事件1953年至1956年，日本熊本县水俣市。含甲基汞的工业废水污染水体，使鱼中毒，人食毒鱼受害。中毒者283人，其中60人死亡。,世界上十大公害事件,疼痛病事件1955年至1972年， 7、日本富山县神通川城。锌、铅冶炼厂排放的含镉废水污染了河流，灌溉农田后使稻米含镉，居民食后中毒。1963年以前死亡人数不明。1963年到1979年共有130人患病，其中死亡81人。米糠油事件1968年3月，日本北九州市爱知县一带。生产米糠油时多氯联苯混入油中，人食后中毒。16人死亡，受害者1.3万人，并有几十万只鸡死亡。,世界上十大公害事件,博帕尔事件1984年12月3日凌晨，印度博帕尔市郊“联合碳化杀虫剂工厂”45吨异氰酸甲酯气体溢出，造成数百人在睡梦中死亡。一周后，有2500人死亡，15万人接受治疗，重症者有4000多人。这一世界瞩目的惨剧，是工业国的“公害输出”带来的恶果。切尔诺贝 8、利核电站污染事件1986年4月26日清晨，位于乌克兰基辅北面大约130公里的切尔诺贝利核电站反应堆熔化燃烧，保护壳爆裂。当场死亡2人，204人受到辐射损伤。220万人居住区受污染，13.5万人被迫疏散。至1990年初，死亡人数达237人。放射性物质在欧洲上空至少漂游三周。,世界上十大公害事件,解决环境问题的根本途径,控制人口加强教育强化环境管理依靠经济实力和科技进步,我国的环境状况,我国有500多座城市，大气质量达到一级标准的不到1%我国有七亿多人饮用污染超标水我国有三分之二的城市居民生活在噪声超标环境中我国城市生活垃圾年产量1.46亿吨，大部分未经处理随意堆放我国荒漠面积有1 9、53万Km2，每年有2100Km2论为沙漠人均森林面积0.11公顷，为世界平均的10%50年来，约有200种高等植物灭绝，400种野生动物濒临灭绝,我国的环境状况,我国的环境状况,环境管理的需要,立法和执行利益相关方的压力金融机构股东、员工环境利益团体、消费者、公众意识，形象，声誉责任管理公司形象对企业的影响责任、成本、生意中断、负面宣传、形象受损,竞争力产品和生产过程中的环境因素方面的竞争力对意识的影响环境行为的不同标准引起的贸易壁垒财务经济杠杆（税收、罚款）鼓励减少污染政府、银行和保险机构的鼓励支持,环境管理的需要,环境管理的发展历程,1972年：联合国在斯 10、德哥尔摩召开“联合国人类环境大会”1972年：联合国环境署成立（UNEP）1984年：联合国环境与发展委员会（WCED）“我们的共同未来”1987年出版1990年：可持续发展企业理事会（BCSD）“改变的进程”1992年出版1991年：国际商会制定了可持续发展宪章健全的环境管理16项原则,1991年：可持续发展企业理事会与国际标准化组织和IEC接触，讨论建立环境标准。 次ISO会议于1991年8月召开。1992年：联合国环境与发展大会（UNCED）“21世纪议程和里约热内卢宣言”1994年：标准/计划英国标准（BS775）、欧盟计划（EMAS）、国际标准ISO,环境管 11、理的历程,ISO系列标准架构,ISO14000的主要特点,以市场趋向为前提强调法律法规的符合性强调污染预防强调持续改进强调系统化、程序化的管理和必要的文件支持自愿性可操作性可认证性方法适用性,环境管理标准化应遵循的原则,不增加贸易壁垒可用于对内对外的论证、注册等回避对改善环境无帮助的任何行政干预弹性原则定位于中小型组织总数的80%产品的份额越来越大经济建设中，越来越重要越来越积极参与全球市场受到压力（消费者、政府等）确保认证审核员保持客观性和独立性,已公布的六个文号内容为ISO14001环境管理体系-规范及使用指南ISO14004环境管理体系-原理、 12、体系和支持技术通用指南ISO14010环境管理体系-通用原则ISO14011环境管理体系-审核程序、体系审核ISO14012环境管理体系-环境管理审核员资格ISO14040生命周期评价-原则和指导方针,ISO14000系列标准架构,实施与运行3*结构与责任*培训、意识与能力*信息沟通*文件编制*文件管理*运行控制*应急准备与反应,策划2*环境因素*法律与其它要求*目标与指标*环境管理方案,环境政策方针1,检查与纠正措施4*监测与测量*不符合，纠正与预防措施*记录*EMS审核,管理评审5,持续改进,环境管理体系模式,手册A层次,EMS 13、程序文件B层次,其他环境文件、表格、报告、作业指导书等C层次,按ISO14001标准描述环境管理体系的环境管理手册,描述实施环境管理体系要素及所涉及到的各职能部门有关活动,详细作业文件,环境管理体系文件结构,环境管理体系要求,环境管理体系要求共包括五大块，17个要素环境方针：两个承诺，一个框架对持续改进和污染预防的承诺对遵守有关环境法律、法规和组织应遵守的其它要求的承诺提供建立和评审环境目标和指标的框架规划环境因素法律与其他要求目标和指标环境管理方案,实施与运行机构和职责培训、意识与能力信息交流环境管理体系文件编制文件管理运行控制：对具有重大环境影响的活动加以 14、规范应急准备和响应检查和纠正措施监测违章、纠正与预防措施记录：保存期限一般为两年环境管理体系审核：少一年一次管理评审：少一年一次,环境管理体系要求,ISO14001的基本特征,将尾端污染治理转为全过程的污染控制。强调建立完整的环境管理体系，纳入总体管理。预防污染必须持续改进提高，不能一劳永逸。处理任何一件事都要讲究程序，做到文件化。以现行环保法规为依据，重在确定环境因素。,环境管理体系咨询程序,企业提出书面申请（并提交有关企业的环境背景资料）初访（实地查看企业的生产现场，了解环境现状）订立咨询合同书，商定工作计划培训（环境管理体系培训、法律法规符合性培训、建立体 15、系的方法培训等）初始环境评审（指导识别环境因素，判定重大环境因素）企业环境管理体系文件编写指导文件修改试运行（企业组织）内部审核指导管理评审指导模拟审核（推荐认证）,如何分析环境因素,选择产品、活动和服务确定活动、产品或服务的环境确定环境影响评价环境影响的重要程序,判定环境因素及其影响,判定环境因素及其影响,三种程度：正常、异常、紧急三种状态：过去、现在、将来七种类型大气排放水体排放废物管理土地污染对社区的影响原材料与自然资源的运用其他地方性环境问题,目标、指标的区别,目标减少有害原料的使用提高员工环境意识减少向环境排污降低能耗减少原材料使用 16、,指标每年减少量为6%一年举办期培训废气排放减少%比去年节能5%每年减少原材料,不符合报告的类型,严重不符合项体系运行出现系统性失效，造成严重的环境危害体系运行出现局域性失效。轻微不符合项对满足EMS文件、要求来说，是个别的、偶然的、孤立的、性质轻微的问题；对保证所审核的区域，体系有效性无害，是次要的。（审核追踪，就近不就远。）,ISO14000与ISO9000的相似点,管理思想-共同贯彻的通过实验建立一套完整的有效的、文件化的管理体系PDCA模式-共同的模式策划-实施-验证-改进ISO9000为闭环系统ISO14000为开放式都是企业管理的一个部分“0 17、1”标准为系列的龙头,ISO14000与ISO900的不同点,产品或服务,消费者,供应商,OVERVIEW,ISO9001质量体系要求由产品消费者或使用者确定,企业活动产品服务,供应商,消费者,各种环境保护组织,邻居,持股者,政府,国际条约,OVERVIEW,14001环境管理体系有众相关个人、企业或团体来要求,有利于消除贸易壁垒有利于企业守法，达标有利于企业推行清洁生产有助于提高企业管理水平有助于提高员工环境意识有助于提高企业信益，增加市场竞争力减少环境风险，改善公共关系，安定社会,我国实施ISO14000的意义,等同转化GB/T24001GB/T24004GB/T240 18、10GB/T24011GB/T24012自愿原则ISO9000及ISO14000工作委员会相互协调充分依靠各部门和地方的积极性实行全过程管理标准的转化，宣贯、审核、认证、注册、监督管理质量及环境管理认证彼此尽力结合先试点，再稳步推广的原则,我国执行ISO14000的原则,提供完善的管理体系强调环境因素管理建立严格控制程序，保障目标指标实现生命周期分析和环境行为评价。则将产品的设计及企业的决策纳入管理范畴,ISO14000体系的污染预防,节省资源降低成本，减少污染改善环境符合政府法规周围群众满意增强市场竞争力提高企业形象扩大知名度迈向国际接轨,ISO1400 19、0体系对企业的作用,承认环境管理是关系到企业自身利益的重要工作建立并保持与内、外部相关的信息系统确定与企业的活动、产品或服务有关的法律法规的要求和环境因素明确环境保护的责任并使管理者做出承诺贯彻生命周期思想，推动方案的实施制定一个实施环境行为的目标程序对照方针目标、指标，评价环境行为并予以改进提供充分的资源建立一个审核促进EMS的管理程序，不断完善EMS力图对相关方施加影响，鼓励合同方、供应商建立EMS,建立EMS应遵守的原则,节省资源降低成本，减少污染改善环境符合政府法规周围群众满意增强市场竞争力提高企业形象扩大知名度迈向国际接轨A,ISO14000为企业带来什么？,建立EMS应注意的问题,以污染预防为主法律法规符合性要满足相关方的需求全过程控制不断改善环境行为,企业如何评价EMS,企业建立的环境管理体系符合ISO14001标准要求并得到正确实施相关环境法律法规和其他要求在企业中严格遵守重要环境因素得到有效控制，环境行为得到明显改善员工的环境意识普遍提高,保护环境,珍惜生命,
